Umowy takie jak pożyczki czy kredyty mogą być udzielane pod warunkiem ustanowienia odpowiedniego zabezpieczenia na rzecz pożyczkodawcy czy też kredytodawcy. Dzięki jej ustanowieniu, w razie nieterminowej spłaty środków przez dłużnika, wierzyciel będzie mógł zaspokoić swoje roszczenie z jej przedmiotu, z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami dłużnika. Wbrew temu co mogłoby się wydawać, ustanawiana jest ona nie tylko na rzecz banków, które udzielają kredytów na zakup mieszkania. Hipotekę może ustanowić tak naprawdę każdy z nas – kwota transakcji, którą zabezpieczamy w ten sposób nie ma znaczenia.
Zgodnie z artykułem 65 ustęp 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”. W tym przepisie zawarto czym tak naprawdę jest hipoteka. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, akcesoryjne względem wierzytelności, którą zabezpieczenia. Polega ono na tym, że wierzyciel, na rzecz którego ustanowiono hipotekę, będzie mógł zaspokoić swoją wierzytelność z jej przedmiotu, przed innymi wierzycielami dłużnika. Co ważne, nawet jeśli dłużnik dokona zbycia nieruchomości, wierzyciel będzie mógł zaspokoić z niej swoje roszczenie. Jak widać, jest to niezwykle silne zabezpieczenie rzeczowe, z którego wierzyciel będzie mógł skorzystać niezależne od tego, kto będzie właścicielem przedmiotu hipoteki. Samo zaspokojenie wierzyciela hipotecznego (a więc osoby na rzecz której została ustanowiona hipoteka) następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny.
Przedmiotem hipoteki może być nieruchomość, użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub wierzytelność zabezpieczona hipoteką (tak zwany subintaulat). Jest to katalog zamknięty, rozszerzyć go można jedynie ustawą.
Do ustanowienia hipoteki konieczne jest oświadczenie właściciela nieruchomości (złożone obowiązkowo w formie aktu notarialnego) a także wpis do księgi wieczystej. Taki wpis ma charakter konstytutywny i hipoteka powstaje dopiero po jej wpisie do działu IV nieruchomości. Sama treść oświadczenia w przedmiocie ustanowienia hipoteki może być różna i będzie wynikała z treści samego stosunku podstawowego. Przepisy prawa zawierają jednak jedną istotną regułę w tym zakresie – niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.
Sama hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelność pieniężną, która może być wierzytelnością przyszłą, a zabezpieczenie następuje do określonej sumy, wyrażonej w pieniądzu. Co do zasady, suma hipoteki jest wyrażona w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jednakże strony mogą umówić się, że waluta sumy hipotecznej będzie inna.
Hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Ze względu na fakt, iż hipoteka jest prawem akcesoryjnym, dodatkowym, w stosunku do wierzytelności, którą zabezpiecza. W związku z tym, w razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka, chyba że ustawa stanowi inaczej. Do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Ponadto, hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza.
Może się zdarzyć tak, że ustanowiona zostanie jedna hipoteka na nieruchomości, która zabezpiecza kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, jeśli wierzytelności te służą sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. W takiej sytuacji wierzyciele powołują administratora hipoteki, którym może być zarówno jeden z wierzycieli jak i osoba trzecia. Sama umowa powołująca administratora hipoteki powinna być pod rygorem nieważności zawarta w formie pisemnej (co za tym idzie – wszelkie ustne oświadczenia nie wywołują skutków prawnych. Sama rola administratora hipoteki polega na tym, że zawiera umowę o ustanowienie hipoteki oraz wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. W księdze wieczystej jako wierzyciela hipotecznego wpisuje się administratora hipoteki, a nie wszystkich wierzycieli.
Przepisy prawa wskazują na różne rodzaje hipotek. Pierwszym z nich jest hipoteka umowna, która może zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. W samej umowie ustanawiającej hipotekę należy określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem.
Kolejnym rodzajem hipoteki jest hipoteka przymusowa, która może zostać ustanowiona przez wierzyciela, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym. Taka hipoteka może zostać ustanowiona na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Zgodnie z treścią przepisu art. 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienia prokuratora, decyzji administracyjnej, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna, dokumentu zabezpieczenia, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 425 oraz z 2019 r. poz. 730), zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia określonego w ustawie z dnia 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 425 oraz z 2019 r. poz. 730). Sam wierzyciel może żądać wpisu hipoteki przymusowej na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli z dokumentu tego nie wynika wysokość sumy hipoteki, suma hipoteki nie może przewyższać więcej niż o połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki na dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki.
Szczególnym rodzajem hipoteki jest hipoteka powstała z mocy prawa, która jest jednak ustanawiana wyjątkowo, chociażby w czasie postępowania egzekucyjnego, zgodnie z treścią przepisu art. 1037 par. 3 kodeksu postępowania cywilnego. W takiej sytuacji wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny.
Sam zakres hipoteki czyli to co obciąża również został w szczegółowy sposób uregulowany w treści przepisów. Przede wszystkim, oprócz rzeczy głównej, hipoteka obciąża również jej przynależności. W odniesieniu zaś do części składowych nieruchomości są one objęte hipoteką również po ich odłączeniu, dopóki pozostają na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną. Wyjątkiem jest jednak to, że Hipoteka nie obejmuje odłączonych części składowych, które przypadają dzierżawcy, oraz tych, które przypadają użytkownikowi lub mającemu służebność, jeżeli użytkowanie lub służebność ma pierwszeństwo przed hipoteką. Ponadto, hipoteka obejmuje roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy, jednakże do chwili zajęcia nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego właściciel może czynsz pobierać.
Jak widać, hipoteka jest niezwykle ciekawym (z prawnego punktu widzenia) i skutecznym sposobem zabezpieczenia wierzytelności. Wierzyciel może zaspokoić się z jej przedmiotu niezależnie od tego czy dalej przysługuje jego dłużnikowi czy też została zbyta. Samo ustanowienie jej nie jest szczególnie skomplikowane, a fakt, iż w jej ustanowieniu uczestniczy notariusz stanowi gwarancję odpowiedniego sporządzenia oświadczenia.
